王某將房屋以7萬(wàn)元的價(jià)格，賣給非本村集體的李某，并完成交付,，后房屋拆遷,，李某簽訂
王某將房屋以7萬(wàn)元的價(jià)格，賣給非本村集體的李某,，并完成交付，后房屋拆遷，李某簽訂拆遷協(xié)議,，得到237萬(wàn)，王某反悔,，上訴法院要求非本村集體的李某返還房屋以及拆遷款,，法院是否同意
之前有過(guò)一個(gè)類似的案子，法院判決：買賣協(xié)議無(wú)效
案例：2008年左右,，當(dāng)事人張先生從楊女士手中買下了一處宅基地房,。向楊女士全額支付了13萬(wàn)元的房款后，張先生這個(gè)“外村人”搬到了村里,。幾年過(guò)去后,，村里開(kāi)始組織征地，這處農(nóng)宅也被納入了拆遷范圍。這時(shí)候楊女士突然找到張先生,，說(shuō)自己后悔了,，要把房子收回去，把13萬(wàn)退還給張先生,。銀貨兩訖了還能說(shuō)反悔就反悔,？張先生說(shuō)：“她就是眼紅拆遷款。房子都賣了這么多年了,，賣房協(xié)議也有的,，哪能她說(shuō)要收回去就給她收回去？我翻建房子也花了不少錢,，物價(jià)現(xiàn)在這么高,。”
法院經(jīng)審理認(rèn)為,，違反法律,、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)屬無(wú)效，張先生不是房子所在村組的集體成員,，無(wú)權(quán)購(gòu)買該村的宅基地房,，所以最終判決張先生和楊女士簽的購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。
宅基地房的入市交易一直是個(gè)很敏感的問(wèn)題,。我國(guó)法律明確禁止村外人購(gòu)買本村宅基地及村房,，所以法院判決認(rèn)定買賣協(xié)議無(wú)效，是有充分的法律依據(jù)的,。但是,，楊女士和張先生在買賣這處農(nóng)房時(shí)，都明知這一點(diǎn),，所以楊女士和張先生雙方都應(yīng)該為各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。賣房多年以后，楊女士出于征地拆遷利益考量,，以交易行為違法主張合同無(wú)效,，她應(yīng)當(dāng)賠償張先生的信賴?yán)鎿p失。再則,，張先生在買房后對(duì)房屋進(jìn)行了翻建,，增加了房屋的價(jià)值；多年過(guò)去,，土地也有一定的升值,；如今房屋又面臨征地拆遷，涉及新的重要利益,。綜合這幾點(diǎn)考慮,，張先生可以要求楊女士賠償他的損失。
像本案張先生這樣的案例，實(shí)踐中并不在少數(shù),。賣房人為了獲得利益,，明知交易不合法，還是選擇將宅基地房屋出售,；而買房人也出于種種考慮,，買下存在隱患的房子。而當(dāng)房屋漲價(jià),，或者房子被納入征地拆遷范圍時(shí),，賣房人又會(huì)主張合同無(wú)效，爭(zhēng)奪拆遷補(bǔ)償利益,。在雙方為各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任,，共擔(dān)損失的基礎(chǔ)上，拆遷補(bǔ)償利益又該如何劃分,？
可以參考《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見(jiàn)》來(lái)理解這個(gè)問(wèn)題,，其中規(guī)定，對(duì)于本文案例中張先生這種交易已經(jīng)完成,，購(gòu)房人已經(jīng)實(shí)際居住使用房屋的情況,，系爭(zhēng)房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購(gòu)房人的購(gòu)房款后,，充分考慮購(gòu)房人重新購(gòu)房的合理支出，由購(gòu)房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款,，其分割比例一般可以考慮在7：3左右,。也就是說(shuō)，雖然宅基地房交易本身違法,，因而買賣合同無(wú)效,，但買房人仍舊是有資格爭(zhēng)取分割征地拆遷補(bǔ)償利益的。
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要看是否屬于集體的土地，合同是否有問(wèn)題